酒店籌建籌備階段的工作，相當(dāng)程度上決定運(yùn)營(yíng)階段的經(jīng)營(yíng)成敗與固定成本空間?；I備期采購(gòu)與財(cái)務(wù)管理，對(duì)業(yè)主與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，都非常重要。時(shí)下，酒店資產(chǎn)管理日漸流行。這一管理理念開(kāi)始深入到酒店管理運(yùn)營(yíng)的方方面面，酒店的籌建籌開(kāi)領(lǐng)域也不例外。

酒店的籌建籌開(kāi)是一個(gè)酒店基礎(chǔ)建設(shè)和開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)酒店的投資、建設(shè)、以及后期運(yùn)營(yíng)是否成功均產(chǎn)生決定性的影響，并最終影響到酒店投資收益的狀況。換言之，酒店的籌建籌開(kāi)影響著酒店未來(lái)投資收益的最大化。這與酒店資產(chǎn)管理的終極目標(biāo)不謀而合。正如知名酒店管理咨詢公司——浩華顧問(wèn)的研究指出，“所謂酒店資產(chǎn)管理，是指通過(guò)建立酒店管理在運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)等方面的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，有效地監(jiān)控酒店經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。其主要目標(biāo)是通過(guò)提出關(guān)于設(shè)施規(guī)劃、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)管理等方面的具體建議，以達(dá)到投資回報(bào)率最大化的目的?！?/p>

如今，討論酒店籌建籌開(kāi)的文章很多，但從酒店資產(chǎn)管理的角度去看待和分析酒店籌建籌開(kāi)的資料卻略顯不足。現(xiàn)在，試圖從這方面入手加以探討。首先，我們要理清酒店資產(chǎn)管理的概念。綜合各方面的研究和實(shí)踐，酒店資產(chǎn)管理，可界定為涵蓋酒店資產(chǎn)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、采購(gòu)與建造、啟用、運(yùn)行、維護(hù)、更新與處置六個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)酒店的有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行全生命周期的管理，其最終目的是提高酒店未來(lái)的資產(chǎn)利潤(rùn)率，增加酒店?duì)I運(yùn)現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)酒店資產(chǎn)投資回報(bào)最大化，保障酒店業(yè)主資產(chǎn)價(jià)值的提升。

其次，我們要明確在酒店資產(chǎn)全生命周期管理模式下，酒店資產(chǎn)管理的六個(gè)環(huán)節(jié)的管理績(jī)效要求。酒店資產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)的管理績(jī)效要求包括：準(zhǔn)確識(shí)別酒店投資機(jī)會(huì)、科學(xué)進(jìn)行酒店項(xiàng)目的可行性研究、合理制定資本預(yù)算、有效確定投融資安排，努力實(shí)踐酒店可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)理念、酒店資產(chǎn)采購(gòu)與建造的管理績(jī)效要求包括：有效實(shí)施資產(chǎn)采購(gòu)流程標(biāo)準(zhǔn)化。科學(xué)進(jìn)行工程承建商的招投標(biāo)合規(guī)管理，精心組織土建施工現(xiàn)場(chǎng)的資產(chǎn)管控。

酒店資產(chǎn)啟用的管理績(jī)效要求包括：科學(xué)實(shí)施有形資產(chǎn)登記、造冊(cè)并制定相應(yīng)管理制度，有效關(guān)注酒店無(wú)形資產(chǎn)的初期管理，合理組建酒店內(nèi)部資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，不斷完善酒店資產(chǎn)管理的信息化建設(shè)。

酒店資產(chǎn)運(yùn)行的管理績(jī)效要求包括：持續(xù)關(guān)注酒店設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)并設(shè)立運(yùn)行KPI，持續(xù)重視酒店無(wú)形資產(chǎn)（尤其是品牌）的運(yùn)行情況并跟蹤記錄

酒店資產(chǎn)維護(hù)的管理績(jī)效要求包括：有效建立酒店各類有形資產(chǎn)的維護(hù)流程并進(jìn)行全員培訓(xùn)，高度關(guān)注酒店無(wú)形資產(chǎn)（品牌及聲譽(yù)等）的管理，做好網(wǎng)評(píng)維護(hù)和品牌形象維護(hù)

酒店資產(chǎn)更新與處置的管理績(jī)效要求包括：合理進(jìn)行酒店資產(chǎn)的翻新改造、合規(guī)處理酒店資產(chǎn)的折舊與報(bào)廢、持續(xù)優(yōu)化酒店資產(chǎn)的配置與結(jié)構(gòu)、科學(xué)實(shí)施酒店資產(chǎn)的并購(gòu)與重組及資產(chǎn)證券化

第三，我們要在酒店資產(chǎn)管理六個(gè)環(huán)節(jié)的管理績(jī)效要求框架下，確立與酒店籌建籌開(kāi)對(duì)應(yīng)的酒店資產(chǎn)管理關(guān)鍵任務(wù)。酒店的籌建籌開(kāi)是彼此獨(dú)立又有一定聯(lián)系的兩個(gè)階段。在籌建階段，其主要工作內(nèi)容是酒店項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)?？尚行匝芯恳罁?jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)；結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)新建酒店進(jìn)行清晰的市場(chǎng)定位；根據(jù)市場(chǎng)定位預(yù)測(cè)主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)行投資回報(bào)分析。規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)酒店市場(chǎng)定位和客源結(jié)構(gòu)，以滿足市場(chǎng)需求和后期的經(jīng)營(yíng)管理為前提，詳細(xì)規(guī)劃酒店的平面布局、機(jī)電和裝修設(shè)計(jì)。在籌開(kāi)階段，其主要工作內(nèi)容就更加復(fù)雜瑣碎，包括組建籌開(kāi)項(xiàng)目組并設(shè)立籌開(kāi)辦公室、了解酒店施工進(jìn)度、制訂籌開(kāi)工作進(jìn)度計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算、編制各部門運(yùn)轉(zhuǎn)手冊(cè)、采購(gòu)和印刷、開(kāi)業(yè)廣告和推廣計(jì)劃、證照辦理、員工招聘、員工培訓(xùn)、開(kāi)業(yè)慶典計(jì)劃、場(chǎng)地驗(yàn)收、模擬營(yíng)運(yùn)、開(kāi)業(yè)前檢查。

從酒店資產(chǎn)管理的角度，我們可以確立如下與酒店的籌建籌開(kāi)相對(duì)應(yīng)的關(guān)鍵任務(wù)：

一、與酒店籌建階段相對(duì)應(yīng)的關(guān)鍵任務(wù)

1、選擇知名的酒店顧問(wèn)公司做酒店項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)未來(lái)十年、十五年甚至二十年的酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作出比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，保證酒店業(yè)主資產(chǎn)價(jià)值的最大化。這一點(diǎn)非常重要?！胺彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢”，科學(xué)的可行性研究是成功的一半。酒店項(xiàng)目是動(dòng)輒上億的一種長(zhǎng)期資本性投資，是需要慎重決策的。如今酒店投資回報(bào)率低、現(xiàn)金流不理想的情況不在少數(shù)，這迫使酒店業(yè)主更多關(guān)注資產(chǎn)的保值增值。

2、組織高水平的酒店項(xiàng)目籌建團(tuán)隊(duì)，保證項(xiàng)目能夠符合品牌運(yùn)營(yíng)要求和市場(chǎng)發(fā)展需求，確保后期運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。一個(gè)酒店的成功籌建需要一個(gè)復(fù)合型團(tuán)隊(duì)，既要有酒店建設(shè)的專業(yè)人員，又要有經(jīng)營(yíng)管理者的參與。多數(shù)投資者在此階段往往只重視設(shè)計(jì)師、承建商的能力，而忽略了經(jīng)營(yíng)管理者的參與。一個(gè)酒店項(xiàng)目的成功是離不開(kāi)經(jīng)營(yíng)管理者的，好的經(jīng)營(yíng)管理者可以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營(yíng)管理模式等考慮清晰，避免工程的反復(fù)、延誤，甚至出現(xiàn)一些日后難以彌補(bǔ)的遺憾。

二、在籌建團(tuán)隊(duì)中應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的專業(yè)人士：

酒店布局和工程方面的專業(yè)人士，尤其是在機(jī)電設(shè)計(jì)、設(shè)備選型等方面具有豐富經(jīng)

酒店投資方面的專業(yè)人士

財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)分析方面的專業(yè)人士

餐飲配套設(shè)施和客房經(jīng)營(yíng)方面的專業(yè)人士酒店整體市場(chǎng)營(yíng)銷方面的專業(yè)人士，將酒店可持續(xù)發(fā)展的理念貫穿到酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，保證資產(chǎn)安全與合規(guī)，適應(yīng)消防、環(huán)保的要求，降低未來(lái)酒店在能源減排等方面的成本。

具體來(lái)講，酒店籌建階段要充分考慮開(kāi)發(fā)地塊評(píng)估、設(shè)計(jì)策略、節(jié)能、廢物管理、水資源保護(hù)、原材料采購(gòu)等問(wèn)題。比如，浩華顧問(wèn)曾在一篇報(bào)告中指出，“為有效實(shí)施可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)措施，在酒店設(shè)計(jì)開(kāi)始前完成一套《環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告》顯得頗為重要。此外，建造成本測(cè)量行的參與也可以從中尋找到減少初始投資和機(jī)電設(shè)備運(yùn)行成本的機(jī)會(huì)?！?/p>

三、與酒店籌開(kāi)階段相對(duì)應(yīng)的關(guān)鍵任務(wù)

1、建立一套完善的固定資產(chǎn)登記、造冊(cè)、管理的制度體系，保證開(kāi)業(yè)前各類有形資產(chǎn)的有序管理。著名酒店管理專家袁學(xué)婭女士曾撰文指出幾個(gè)涉及資產(chǎn)管理的問(wèn)題，其中之一就是，前期開(kāi)發(fā)購(gòu)買的大量有形資產(chǎn)，購(gòu)買后沒(méi)有專人負(fù)責(zé)登記、造冊(cè)、管理，導(dǎo)致賬目不清，并和管理公司缺乏專業(yè)交接。這類問(wèn)題的存在嚴(yán)重影響酒店資產(chǎn)的管理。

2、把酒店品牌這項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的管理放到重要位置，在開(kāi)業(yè)營(yíng)銷策劃、公關(guān)活動(dòng)組織、開(kāi)業(yè)慶典籌備上就著力打造酒店品牌資產(chǎn)。大衛(wèi)·艾克在《管理品牌資產(chǎn)》一書中提出了“五星”模型。他指出，品牌資產(chǎn)是由“品牌知名度、品牌認(rèn)知度、品牌聯(lián)想度、品牌******度和其它品牌專有資產(chǎn)”五部分所組成。筆者認(rèn)為，在酒店籌開(kāi)階段的酒店品牌資產(chǎn)打造過(guò)程中，主要是品牌知名度和認(rèn)知度需要提升。這就要求我們認(rèn)真思考籌開(kāi)期的營(yíng)銷傳播和品牌形象呈現(xiàn)，讓酒店消費(fèi)者從一開(kāi)始就知曉該品牌。

3、選定一位稱職的業(yè)主代表。今后，酒店的業(yè)主代表將更多地扮演酒店資產(chǎn)經(jīng)理人的角色。通常來(lái)說(shuō)，一個(gè)高素質(zhì)的酒店資產(chǎn)經(jīng)理人應(yīng)該需要具備多種知識(shí)和技能，比如：不動(dòng)產(chǎn)與評(píng)估、經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融管理、投資的分析，也會(huì)涉及到基本工程、建筑結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目管理，甚至包括在酒店運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的市場(chǎng)營(yíng)銷、管理合同的執(zhí)行，以及酒店相關(guān)的法律和法規(guī)。未來(lái)的酒店業(yè)主代表也應(yīng)如此，必須成為酒店資產(chǎn)管理的通才。

4、以先進(jìn)的IT技術(shù)，建設(shè)基于大數(shù)據(jù)、云計(jì)算的酒店資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，以確保后期的資產(chǎn)運(yùn)行。就目前酒店行業(yè)的整體情況來(lái)看，資產(chǎn)管理是酒店管理中普遍存在的薄弱環(huán)節(jié)，資產(chǎn)流失、保養(yǎng)不及時(shí)、毀損嚴(yán)重、管理不到位、責(zé)任不明確是酒店資產(chǎn)管理中存在的嚴(yán)重問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題的主要原因在于缺乏一套針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)定制的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，以此來(lái)充分有效利用和管理好酒店實(shí)物資產(chǎn)。為此，我們必須在酒店籌開(kāi)階段就重視這項(xiàng)信息化建設(shè)。

仲量聯(lián)行在去年的一份報(bào)告中指出，“中國(guó)酒店業(yè)正面臨真正的挑戰(zhàn)，并處在轉(zhuǎn)型的交叉口。轉(zhuǎn)型后的中國(guó)酒店市場(chǎng)將在中長(zhǎng)期內(nèi)具備夯實(shí)的基礎(chǔ)，強(qiáng)勁、可持續(xù)的國(guó)內(nèi)商務(wù)、休閑散客需求將取代公務(wù)需求而成為消費(fèi)主體?！边@段話表明，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的挑戰(zhàn)依然存在，但酒店行業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ耘f看好。為此，酒店業(yè)主們必須意識(shí)到，只要我們練好內(nèi)功，從酒店的籌建籌開(kāi)階段就做好各項(xiàng)管理，特別是酒店資產(chǎn)管理，酒店的投資回報(bào)率就可以提高，酒店的資產(chǎn)價(jià)值就能夠最大化。